Kiracı hakları ve ev sahibi hakları: yükümlülükler ve sınırlar

Kiracı hakları, kiralanan evi sözleşme boyunca rahatsız edilmeden ve kullanıma elverişli halde kullanmayı kapsar; karşılığında kiracı kirayı zamanında öder ve evi özenle kullanır. Ev sahibi kirayı almaya ve sözleşme sonunda evi geri almaya hak kazanır, ama evi kullanılabilir tutmak ve vergi gibi mülke bağlı yükleri taşımak zorundadır.

Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarının genel çerçevesini anlatır. Kira artışının nasıl hesaplanacağı ayrı bir konudur; onu kira artış oranının nasıl hesaplandığını anlatan rehberde adım adım bulabilirsiniz.

Kiracı hakları nelerdir, kiracının yükümlülükleri neler?

Kiracının temel hakkı, evi sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun biçimde ve kimse tarafından engellenmeden kullanmaktır. Bu hakkın karşısında kirayı ödeme ve evi özenle kullanma borcu durur. Aşağıdaki tablo iki tarafı yan yana koyar.

"Ayıp", evin sözleşmede vaat edilen veya olağan kullanımdan beklenen niteliği taşımaması demektir: akan çatı, çalışmayan kombi, rutubet gibi. Kiracı ayıbı ev sahibine bildirmeli, ev sahibine makul süre tanımalı ve bunu yazılı olarak kayda geçirmelidir.

Ev sahibi ayıbı gidermezse kiracı ne yapabilir?

Ev sahibi bildirilen önemli bir ayıbı makul sürede gidermezse kanun kiracıya genellikle birkaç seçenek tanır: kira bedelinden ayıpla orantılı indirim istemek, uğradığı zararın giderilmesini talep etmek, durumun ağırlığına göre sözleşmeyi sona erdirmek ya da belirli koşullarla ayıbı ev sahibi hesabına giderip bedelini istemek. Hangi seçeneğin hangi koşulda kullanılabileceği ayıbın türüne ve ağırlığına bağlıdır. Kirayı kendiliğinden kesmek veya eksik ödemek, temerrüt ve tahliye tartışmasına yol açabileceğinden riskli bir yoldur; bu adımı atmadan önce bildirimlerinizi belgelendirin ve bir avukata danışın.

Kiracı hakları neyi kapsamaz: izin gerektiren işler

Kiracı hakları, evde kalıcı değişiklik yapma serbestisi içermez. Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan evde kalıcı değişiklik (duvar kaldırma, tesisat değiştirme) yapamaz. Evi başkasına alt kiraya vermek veya kullanım hakkını devretmek de konutlarda kural olarak ev sahibinin yazılı iznine bağlıdır. İzin almadan yapılan değişiklikler, sözleşme sonunda eski hale getirme yükümlülüğü doğurabilir.

Ev sahibi hakları ve yükümlülükleri nelerdir?

Ev sahibinin (kanundaki adıyla "kiraya veren") temel hakkı kira bedelini almak, temel yükümlülüğü ise evi sözleşme süresince kullanılabilir durumda tutmaktır. Ev sahibi, mülkün maliki olduğu için mülke bağlı vergileri ve büyük onarımları da üstlenir.

Ev sahibi, kira ödenmedi diye elektrik ve suyu kestiremez, kapı kilidini değiştiremez veya eşyaları dışarı çıkaramaz. Bu tür "kendiliğinden" yollar hukuken korunmaz; alacak ve tahliye talepleri için kanuni yollara (ihtar, icra takibi, dava) başvurulur.

Kira ödemesi nasıl kanıtlanır?

Kira ödemesinin en güvenilir kanıtı, ev sahibinin banka hesabına yapılan ve açıklamasında hangi ayın kirası olduğu yazan havale veya EFT kaydıdır. Elden yapılan ödemelerde imzalı makbuz alınmazsa, ödeme yapıldığını sonradan ispat etmek zorlaşır. Tahliye ve alacak uyuşmazlıklarında ilk incelenen konulardan biri ödemelerin zamanında yapılıp yapılmadığıdır; bu yüzden kiracı dekontları sözleşme süresince, ev sahibi de hesap hareketlerini aynı süre boyunca saklamalıdır. Kira bedelinin bir kısmının elden, bir kısmının bankadan ödenmesi gibi karışık düzenlemeler, ileride tutarın tartışılmasına yol açabileceğinden kaçınılması gereken bir uygulamadır.

Ev ile ilgili masrafları kim öder?

Kural olarak evi kullanmaktan doğan günlük giderler kiracıya, mülkün değerini koruyan veya artıran kalıcı giderler ev sahibine aittir. Sözleşmede farklı ve kanuna aykırı olmayan bir paylaşım kararlaştırılabilir; ancak kiracı aleyhine olağan dışı yükler getiren hükümler tartışmalı olabilir.

Aidat kimin sorumluluğunda?

Aidat, apartmanın yönetim planına göre toplanan ortak giderdir; günlük işletme kısmı çoğunlukla kiracıya, yatırım ve demirbaş kısmı ev sahibine düşer. Yönetim kiracıdan tahsil edemezse aidatı kat malikinden isteyebilir; bu yüzden ev sahipleri de aidat ödemelerini takip etmelidir. Sözleşmeye "aidatın hangi kalemleri kiracıya aittir" sorusunu açıkça yazmak sonraki tartışmaları azaltır.

Depozito iadesi nasıl olur?

Depozito (kanundaki adıyla "güvence bedeli"), kiracının borçlarını güvenceye almak için sözleşme başında verilen bedeldir ve sözleşme bitip ev teslim edildiğinde, kiracının borcu yoksa iade edilir. Kanun konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeline bir üst sınır koyar; para olarak verilen güvencenin bir bankada vadeli hesapta tutulmasını ve bedelin bankadan hangi koşullarla geri alınacağını da düzenler.

Teslimde iki tarafın birlikte bir teslim tutanağı hazırlaması iadeyi kolaylaştırır. Tutanakta evin durumu, sayaç değerleri ve varsa kiracının kusurundan doğan hasarlar yazılır ve iki taraf imzalar.

Varsayımsal örnek: depozitodan mahsup

Varsayımsal örnek: Kiracı sözleşme başında 30.000 TL güvence bedeli vermiş olsun. Teslim tutanağında iki taraf şunları kabul etsin:

1. Kiracının kusuruyla kırılan iç kapının onarım faturası: 4.500 TL
2. Kiracının ödemediği son dönem su faturası: 1.200 TL
3. Duvarlardaki olağan boya solukluğu: kesinti yok (olağan yıpranma)

Mahsup edilecek toplam: 4.500 + 1.200 = 5.700 TL. İade edilecek tutar: 30.000 − 5.700 = 24.300 TL.

Bu örnekteki mahsup, tarafların tutanakta anlaşmasına dayanır. Anlaşma yoksa ev sahibi kendiliğinden kesinti yapmak yerine alacağını kanuni yollarla ister; kiracı da iade edilmeyen bedeli aynı yollarla talep edebilir.

Ev satılırsa kira sözleşmesi ne olur?

Kiralanan ev satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik kural olarak sözleşmenin tarafı olur ve kiracı evde oturmaya devam eder. Kiracının bu aşamada yapması gereken, yeni malikin kim olduğunu ve kiranın artık kime, hangi hesaba ödeneceğini yazılı olarak öğrenmektir. Kiranın yanlış kişiye ödenmesi, ileride "ödenmemiş kira" tartışmasına yol açabilir.

Yeni malik, evi kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı varsa bunu kanundaki usulle ve sürelere uyarak ileri sürebilir; satın almak tek başına kiracıyı hemen çıkarma hakkı vermez. Eski malike verilen güvence bedelinin akıbeti, satış sırasında taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre değişebilir; kiracı bu bedeli kimden geri alacağını satış öğrenildiği anda netleştirmelidir.

Kira sözleşmesi feshi ve tahliye nasıl olur?

Kira sözleşmesi feshi, tarafların sözleşmeyi kanuna uygun bir bildirimle sona erdirmesidir; konut kiralarında ev sahibinin bu imkânı kiracıya göre çok daha sınırlıdır. Konut kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süre sonunda bitmesini istiyorsa bunu kanundaki süreye uygun biçimde önceden bildirir. Bildirim yapmazsa sözleşme, kural olarak aynı koşullarla kanunda öngörülen süre kadar kendiliğinden uzar.

Kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa ve doğru usulle istenirse tahliye edilebilir. Genel başlıklarla bu sebepler şöyle gruplanır:

• Kiracıdan kaynaklanan sebepler: kiranın ödenmemesi (temerrüt), kira dönemi içinde kiracıya yöneltilen haklı ihtarlar, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kiracının veya eşinin aynı yerde oturmaya elverişli bir konutu bulunması, evi özenle kullanma ve komşulara saygı yükümlülüğüne ciddi aykırılık
• Ev sahibinden kaynaklanan sebepler: ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (ana-babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı; evin yeniden inşası veya esaslı onarımı
• Yeni malikin ihtiyacı: evi sonradan satın alan kişinin konut ihtiyacı
• Uzun süre dolması: kanunda öngörülen uzama süresinin tamamlanması

Her sebebin kendine ait süre, şekil ve ispat kuralları vardır. Örneğin tahliye taahhüdünün geçerliliği, imza tarihine ve sözleşmeyle ilişkisine bağlıdır; ihtiyaç sebebinde ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır. "Ev sahibi istedi, çıkmak zorundayım" şeklinde bir kural yoktur.

Kiracı ve ev sahibi arasında en sık hangi anlaşmazlıklar çıkar?

En sık anlaşmazlıklar kira artışı, depozitonun iadesi, onarım masrafları ve tahliye talebi etrafında toplanır. Çoğu, sözleşmenin belirsiz yazılmasından veya taraflar arasındaki yazışmaların kayıt altına alınmamasından doğar.

Anlaşmazlıkta nereye başvurulur?

İlk adım, talebi yazılı ve ispatlanabilir biçimde karşı tarafa iletmektir. Anlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kanunen zorunlu tutulmuştur. Arabuluculuğun nasıl yürüdüğünü arabuluculuk sürecini adım adım anlatan rehberde okuyabilirsiniz.

Arabuluculukta anlaşılamazsa kira uyuşmazlıklarına genel olarak sulh hukuk mahkemeleri bakar. Kira alacağı ve bazı tahliye talepleri için icra dairesi üzerinden takip yolu da vardır. Hangi yolun, hangi sırayla ve hangi süre içinde kullanılacağı somut duruma göre değişir; avukat desteği bu aşamada fark yaratır. Avukat tutacak durumu olmayanlar baroların adli yardım bürolarına başvurabilir.

Kira sözleşmesinde kontrol edilecek 8 madde

İmzadan önce bu sekiz noktayı kontrol etmek, yukarıdaki anlaşmazlıkların çoğunu baştan önler. Liste hem kiracı hem ev sahibi için geçerlidir.

1. Tarafları doğrulayın. Ev sahibinin gerçekten malik veya yetkili olduğunu tapu kaydıyla, vekil aracılığıyla kiralanıyorsa vekaletnamenin kira yetkisi içerdiğini kontrol edin; vekaletname türleri için vekaletname rehberine bakabilirsiniz.
2. Kira bedelini ve ödeme yolunu yazın. Ödemenin banka hesabına, açıklamalı yapılması ispatı kolaylaştırır.
3. Artış yöntemini belirleyin. Yenileme dönemlerinde artışın neye göre yapılacağı açıkça yazılmalı.
4. Güvence bedelini ve iade koşulunu yazın. Tutarın kanuni üst sınırı aşmadığını kontrol edin.
5. Yan giderleri ayırın. Aidatın hangi kalemlerinin kiracıya ait olduğunu belirtin.
6. Evin durumunu tespit edin. Teslim anındaki eşya ve hasarları fotoğraflı tutanağa geçirin.
7. Kullanım amacını ve alt kirayı yazın. Evin konut olarak mı, işyeri olarak mı kullanılacağı ve alt kiraya izin olup olmadığı açık olmalı.
8. Tebligat adreslerini ekleyin. Taraflara bildirimlerin hangi adrese yapılacağını yazın; adres değişince karşı tarafa yazılı bildirin.

İmzadan sonra her iki taraf da imzalı bir nüsha almalıdır. Sözleşme ilk yenileme dönemine yaklaştığında artış tutarını hesaplamak için yukarıdaki üçüncü maddeye dönün; uyuşmazlık çıkarsa bu listede eksik kalan madde, genellikle tartışmanın da başladığı yerdir.